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红周刊 本刊编辑部 | 熊颖

虽然近期市场情绪持续低迷,房地产板块也随市场起伏波动,但《红周刊》梳理发现,市场情绪持续低迷,但在申万31个大类行业中,房地产近一个月仍保持0.52%的微涨。

在业内人士看来,地产股的表现一定程度上受销售表现的影响,因为自9月中旬以来,地产销售数据出现好转,后续“银十”效应或值得期待。

对于地产板块,被看好的标的股多是优质区域房企。近一个月以来,滨江集团(002244)、栖霞建设(600533)等区域房企涨幅均在10%以上。有机构指出,在后续市场复苏及信用修复过程中,高业绩、高有息负债增长、高拿地强度的“三高”房企有望明显受益。

销售数据回暖

地产逆势微涨

房地产指数是近一个月以来(截至9月23日,下同)在申万31个大类行业中惟一一个上涨行业指数,远高于银行的-0.27%、商贸零售的-1.41、非银金融-8.27%、汽车的-12.78%等。(见表1)

那么,为何在A股各大指数大幅回调的情况下,房地产板块却还能保持逆势微涨呢?

一方面,房地产利好政策层层加码且取得了较为明显的阶段性成效,如,北京等多城土拍热度有所提升,“中债增”担保下示范房企融资改善。此外,近日银保监会也表态,“房地产金融化泡沫势头,得到实质性扭转。”另一方面,楼市销售数据开始好转。深谙地产行业的财经知名博主@朱酒向《红周刊》表示,从30城销售数据来看,最近两个星期的地产销售额出现明显回升,大家看到了希望。

华创投顾部研报也指出,自9月16日开始地产销售开始明显回升,16~23日,30城商品房日均成交面积较上半月上升72%,较去年同期上升10.5%。月中销售走势反转一定程度上与疫情发展走势有关,8月末至9月中旬,疫情形势再度严重,成都、深圳局部地区进入静态管理,而9月下半月开始各地疫情逐渐得到控制,成都和深圳也逐步恢复正常生产生活秩序,前期的购房需求集中在后半月释放。而分城市来看,9月以来一线城市回暖最为明显,下半月各能级城市环比均有显著改善。

不难看出,“金九”效应在9月的下半月开始抬头,而如若“银十”的销售数据呈现持续回暖,则有可能近一步体现在A股市场上。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《红周刊》,总体来讲,地产股的好坏,一定程度上受到销售数据的影响。

不过,严跃进也向《红周刊》表示,地产股有一大特点,反弹之后会出现一定程度的下调,较难在长时间内持续增长,会受到房企债务问题、政策信号、港股市场等多方面的综合影响。

优质区域型房企更受青睐

地产指数的微涨,新华联(000620)等房企表现功不可没。近一个月时间(截至9月28日),新华联、栖霞建设、华发股份(600325)等13家房企涨幅均在10%之上,其中新华联更是位居高位,区间涨幅高达104.61%。

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《红周刊》梳理发现,在近一月涨幅超10%的房企中,滨江集团、栖霞建设、天房发展(600322)等区域型房企占比过半。

其中,滨江集团扎根大本营杭州,无论是销售、业绩还是土地储备都主要依托于杭州。中报显示,销售方面,今年上半年,滨江集团斩获杭州房企销冠;业绩方面,杭州贡献了公司营业收入超7成,且这一占比有愈演愈烈的趋势,从2021年中期的66.59%增至2022年中期的71.4%,增长4.81个百分点。此外,公司的土地储备中杭州占62%,同样居于主力地位。

滨江集团以外,区域型房企大多规模较小,仅重仓或关注一到两个城市或地区,如栖霞建设旗下房地产项目主要集中分布于南京、苏州、无锡;天房发展旗下项目主要位于天津、苏州两地;京投发展(600683)房地产项目集中北京及环京区域;华联控股(000036)房地产开发业务主要集中在深圳、杭州;粤宏远A则深耕东莞市场多年。

从上述区域型房企的重仓城市来看,主要位于经济较发达、房价水平也相对较高的一线城市以及高能级城市。

而从盈利能力上来看,在不少房企毛利率仅为个位数的前提下,上述不少区域型房企的毛利率水平则超过20%,在行业内处于较高水准。2022年中期,华联控股毛利率51.32%,根据其中报,分行业来看,占公司主营业务房产销售的毛利率水平更是高达66.49%。华联控股也在中报中表示,公司在深圳区域的城市更新项目用地获取的时间较早,与其他房地产开发项目相比,公司开发或拟筹建的城市更新项目在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。

可见,规模为王的房地产时代早已过去,当前资本更青睐重仓地方优势明显、盈利能力较强的优质区域房企。

市场复苏

“三高”房企或持续受益

中信建投表示,看好高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的“三高”房企,认为这些房企有望在后续市场复苏及信用修复过程中明显受益。

据《红周刊》梳理发现,滨江集团的“三高”特征较为突出。业绩方面,今年上半年,滨江集团实现营业收入106.90亿元,同比下降44.86%,归母净利润12.84亿元,同比增长1.34%,扣非净利润12.82亿元,同比增长1.58%,业绩依然保持稳定增长。

此外,在“三道红线”维持绿档的前提下,滨江集团并没有和多数房企一样收缩负债规模,相反,有息负债呈增长态势,Wind数据显示,2020年中期、2021年中期、2022年中期,滨江集团的带息负债依次为386.93亿元、461.07亿元、558.16亿元。

拿地方面,滨江集团同样采取逆势的积极拿地策略。今年以来,滨江集团加大力度重仓自己的“大本营”杭州。如,在刚落幕不久的2022年杭州第三轮集中供地竞拍上,滨江集团就以69.1亿元竞得3宗地块。

而在此之前,今年的杭州首批集中供地上,滨江集团以184.35亿元斩获11宗地块;杭州第二批集中供地上,公司也以224.51亿元拿下12宗地块。中泰证券指出,滨江集团在2022年杭州前三轮土拍上的综合拿地规模,是其2021年杭州三轮集中供地合计建面99万平方米的2.5倍,也占到公司2021拿地总规模的一半以上。

伴随滨江集团“三高”特征的明显释放,今年以来滨江集团股价也一路水涨船高,从年初的4.66元/股到现在(9月28日)的10.78元/股,涨幅高达137.59%。

除此之外,《红周刊》梳理发现,保利发展、万科A、招商蛇口(001979)、苏州高新(600736)等房企的“三高”特征都较为明显。其中,保利发展今年上半年实现营业总收入1107.63亿元,同比增长23.1%;净利润149.24亿元,同比增长1.6%;带息债务3635.21亿元,同比增长8.8%。而在拿地方面,保利地产(600048)更是较为积极,今年前8月拿地金额478亿元,仅次于华润置地,位居房企拿地排行榜第二名。

此外,2022年中期,苏州高新实现营业总收入52.61亿元,同比增长189.55%;净利润2.66亿元,同比增长406.35%;带息债务279.36亿元,同比增长55.58%。此外,2022年前8月,苏州高新拿地金额28亿元,上榜中指数据的房企拿地排行榜TOP100。

(本文已刊发于10月1日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖推荐。)

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